¿Cuánto vale mi parte de la herencia si hay conflicto?

¿Cómo se calcula mi parte, en limpio?

Tres pasos, y el orden importa.

Uno: el valor de los bienes. No el que te gustaría ni el de la boleta de ABL. Para un inmueble, el número que cuenta en la práctica es el mayor entre el valor fiscal y el de mercado, porque sobre ese se calcula la tasa de justicia.

Dos: tu porcentaje. Depende de quiénes heredan y de si hay cónyuge. Tres hijos sin cónyuge supérstite, un tercio cada uno. Con cónyuge la cuenta cambia según qué bienes sean propios y cuáles gananciales — está en cómo se reparte una herencia sin testamento.

Tres: los costos. Tasa de justicia, honorarios, aportes, e ITGB si hay bienes en provincia de Buenos Aires. Varían fuerte por jurisdicción: 1% en Tucumán, 1,5% en CABA, 2,2% en provincia de Buenos Aires, 3% en Mendoza. El detalle con la norma de cada una está en el cuadro de costos por provincia.

Eso te da tu parte nominal. Es el número que casi todo el mundo calcula, y donde casi todo el mundo se detiene.

¿Qué le resta el conflicto a ese número?

Cuatro cosas, y solo la primera es obvia.

El tiempo. Una sucesión con acuerdo suele resolverse en 3 a 6 meses. Con un heredero en conflicto, la partición puede sumar meses o años — el detalle en cuánto tarda una sucesión.

Los honorarios duplicados. Cuando cada heredero contrata su propio abogado, el costo total sube. Esa plata sale del mismo pozo que se van a repartir.

El deterioro. Un inmueble sin dueño definido no se refacciona: nadie pone plata en algo que todavía no es suyo. Las expensas y los impuestos, en cambio, se siguen devengando.

Y el que nadie calcula: tu parte no rinde nada. Si tu parte vale USD 40.000 y está inmovilizada, esos USD 40.000 no generan renta, no están invertidos y no los podés usar. Están congelados. Un capital detenido tiene un costo aunque no aparezca en ninguna factura.

¿Cuál es mi costo de espera mensual?

Es la cuenta que convierte «hace tres años que esto no se resuelve» en un número.

Costo de espera mensual = (valor de tu parte × rendimiento mensual que podría tener) + (tu proporción de los gastos que se siguen pagando).

Y si un heredero ocupa la propiedad sin pagar, se suma un tercer término: el alquiler de mercado del inmueble multiplicado por tu porcentaje. Ese suele ser el más grande, y el que más gente desconoce que le corresponde.

Si un heredero vive en la casa, ¿me tiene que pagar algo?

Sí, y este es el punto de apoyo más útil de toda la página.

Mientras la herencia está indivisa, ningún heredero es dueño exclusivo de nada: todos son cotitulares de todo. El artículo 2328 del Código Civil y Comercial lo dice así:

«El heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida.»

«Desde que le es requerida». La compensación no corre sola desde el fallecimiento: corre desde que se lo reclamás. Los tribunales lo aplican así de forma consistente, y en la práctica significa que cada mes que pasa sin reclamo formal es un mes que después no vas a poder cobrar.

«Excepto pacto en contrario». Si en algún momento acordaron que esa persona viviera ahí, el reclamo puede caer. Conviene revisarlo antes de intimar.

«Regulado provisionalmente por el juez». El primer párrafo abre una segunda vía que casi nadie usa: cuando no hay acuerdo sobre el uso, se le puede pedir al juez que lo regule mientras dura la indivisión.

Cuánto es: se estima según el precio de mercado del alquiler del inmueble, multiplicado por tu porcentaje en la herencia. Y ahí está el cambio de perspectiva que casi nadie hace: si tu hermano no quiere vender, tenés dos caminos. Podés seguir peleando para que venda —que depende de que él quiera— o podés reclamar que pague por lo que usa —que no depende de que él quiera—. El modelo de carta documento para ese reclamo está en heredero que no quiere firmar.

¿Y si quiero salir ahora en vez de esperar?

Se puede, y tiene un precio.

Podés ceder tus derechos hereditarios y cobrar tu parte sin esperar a que los demás se pongan de acuerdo. No necesitás su autorización ni tenés que ofrecérsela primero. Lo que vas a recibir es menos que tu parte nominal, porque el que compra asume el tiempo y el conflicto que vos dejás atrás. Si lo que te interesa es vender el inmueble entero y no tu porción, la alternativa es vender sin hacer la sucesión, que sí necesita a todos de acuerdo.

La cuenta la podés hacer vos: dividí el descuento que te ofrecen por tu costo de espera mensual. Te da en cuántos meses de espera se empata. Si te descuentan USD 8.000 y tu costo de espera es USD 217 por mes, se empata a los 37 meses: si creés que esto se resuelve antes de tres años, conviene esperar; si no, conviene salir.