Actualizado julio 2026
La casa no tiene escritura: qué hacer antes de la sucesión
La respuesta corta
Si la casa no tiene escritura, primero hay que regularizarla y después hacer la sucesión. La Ley 24.374 ("Ley Pierri") permite escriturar viviendas ocupadas antes del 1/1/2009 con un trámite gratuito o de bajo costo en la escribanía general de la provincia.
Por qué no alcanza con la sucesión
La sucesión transmite lo que el fallecido tenía a su nombre. Si nunca se escrituró, no hay título de propiedad para transmitir: primero hay que constituirlo.
Firmar un boleto o pagar el inmueble no es lo mismo que ser dueño. La ley argentina exige escritura pública e inscripción registral (arts. 1017 y 1892 CCyC).
Ley 24.374 (Ley Pierri)
Permite regularizar viviendas únicas ocupadas de manera pública, pacífica y continua desde antes del 1/1/2009. Trámite administrativo por la Escribanía General de Gobierno de la provincia, gratuito o de bajo costo.
Requisitos habituales: vivienda única, familiar, permanente; boleto o cadena posesoria; certificado de dominio; libre deuda municipal.
Otros caminos
- Escrituración por vía notarial común, si aparece el vendedor original o sus herederos.
- Prescripción adquisitiva (usucapión): juicio, 20 años de posesión (art. 1899 CCyC).
- Regularización dominial de barrios populares (Ley 27.453) para inmuebles del RENABAP.
- Ley provincial de tierras: cada provincia tiene programas específicos.
Y si el fallecido ya inició un trámite
Si el causante había iniciado el trámite de la Ley 24.374 y no lo terminó, los herederos pueden continuarlo. Es el camino más rápido: mantener el expediente vivo.
Regularización: opciones según situación
| Situación | Vía | Costo aprox. |
|---|---|---|
| Vivienda única ocupada pre-2009 | Ley 24.374 | Gratuita o baja |
| Boleto de compraventa antiguo | Escrituración notarial | Media |
| Posesión > 20 años sin título | Usucapión (juicio) | Alta |
| Barrio popular (RENABAP) | Ley 27.453 | Gratuita |
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Ir a la calculadoraPreguntas frecuentes
+¿Se puede vender una casa sin escritura?
Solo por boleto de compraventa, pero el comprador queda expuesto: no es dueño hasta escriturar. No sirve para heredar formalmente.
+¿Cuánto tarda la Ley 24.374?
Entre 6 meses y 2 años, según la provincia y la carga administrativa.
+¿Los herederos pueden continuar el trámite?
Sí. Los herederos suceden al causante en el expediente de regularización, acreditando la declaratoria de herederos.
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