# La casa no tiene escritura: qué hacer antes de la sucesión

> Sin escritura no se puede transmitir la propiedad por sucesión. Ley 24.374 y otros caminos para regularizar antes de iniciar el juicio.

Fuente: https://cuantoheredo.com/guia/casa-sin-escritura · Actualizado agosto 2026

**Respuesta corta:** Si la casa no tiene escritura, primero hay que regularizarla y después hacer la sucesión. La Ley 24.374 ("Ley Pierri") permite escriturar viviendas ocupadas antes del 1/1/2009 con un trámite gratuito o de bajo costo en la escribanía general de la provincia.

## Por qué no alcanza con la sucesión

La sucesión transmite lo que el fallecido tenía a su nombre. Si nunca se escrituró, no hay título de propiedad para transmitir: primero hay que constituirlo.

Firmar un boleto o pagar el inmueble no es lo mismo que ser dueño. La ley argentina exige escritura pública e inscripción registral (arts. 1017 y 1892 CCyC).

## Ley 24.374 (Ley Pierri)

Permite regularizar viviendas únicas ocupadas de manera pública, pacífica y continua desde antes del 1/1/2009. Trámite administrativo por la Escribanía General de Gobierno de la provincia, gratuito o de bajo costo.

Requisitos habituales: vivienda única, familiar, permanente; boleto o cadena posesoria; certificado de dominio; libre deuda municipal.

## Otros caminos

- Escrituración por vía notarial común, si aparece el vendedor original o sus herederos.
- Prescripción adquisitiva (usucapión): juicio, 20 años de posesión (art. 1899 CCyC).
- Regularización dominial de barrios populares (Ley 27.453) para inmuebles del RENABAP.
- Ley provincial de tierras: cada provincia tiene programas específicos.

## Y si el fallecido ya inició un trámite

Si el causante había iniciado el trámite de la Ley 24.374 y no lo terminó, los herederos pueden continuarlo. Es el camino más rápido: mantener el expediente vivo.

## Regularización: opciones según situación

| Situación | Vía | Costo aprox. |
| --- | --- | --- |
| Vivienda única ocupada pre-2009 | Ley 24.374 | Gratuita o baja |
| Boleto de compraventa antiguo | Escrituración notarial | Media |
| Posesión > 20 años sin título | Usucapión (juicio) | Alta |
| Barrio popular (RENABAP) | Ley 27.453 | Gratuita |

## Preguntas frecuentes

**¿Se puede vender una casa sin escritura?**

Solo por boleto de compraventa, pero el comprador queda expuesto: no es dueño hasta escriturar. No sirve para heredar formalmente.

**¿Cuánto tarda la Ley 24.374?**

Entre 6 meses y 2 años, según la provincia y la carga administrativa.

**¿Los herederos pueden continuar el trámite?**

Sí. Los herederos suceden al causante en el expediente de regularización, acreditando la declaratoria de herederos.

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